Pasaran perumahan California terus menjana perbincangan sengit, tetapi bukan atas sebab-sebab yang mungkin dijangkakan ramai. Data terkini yang menunjukkan bahawa 19% daripada rumah-rumah di California dimiliki oleh pelabur telah mencetuskan perdebatan seluruh komuniti mengenai punca akar krisis perumahan negeri ini dan sama ada peratusan ini mewakili masalah atau sekadar mencerminkan dinamik pasaran.
Angka 19% ini meletakkan California di bawah purata nasional 20% dan meletakkannya di kedudukan ke-36 antara semua negeri. Kehadiran pelabur yang agak sederhana ini bercanggah dengan naratif popular tentang pembeli institusi yang mendorong kos perumahan. Data tersebut mendedahkan bahawa 91% daripada hartanah milik pelabur ini kepunyaan tuan tanah berskala kecil yang mempunyai lima atau kurang hartanah, mencabar andaian tentang penguasaan korporat dalam hartanah kediaman.
Statistik Pelabur Perumahan California:
- Pemilikan pelabur California : 19% (menduduki tempat ke-36 secara nasional)
- Purata nasional: 20%
- Jumlah rumah milik pelabur di CA : 1.45 juta (ke-2 tertinggi secara nasional)
- Pelabur kecil (≤5 hartanah): 91% daripada rumah milik pelabur
- Pelabur sederhana (6-10 hartanah): 4%
- Pelabur besar (11-50 hartanah): 3%
- Pelabur institusi (51+ hartanah): 2%
Bekalan Perumahan Berbanding Pengagihan Kekayaan: Perpecahan Teras
Perbincangan komuniti mendedahkan perpecahan asas dalam cara orang melihat cabaran perumahan California. Satu kumpulan berpendapat bahawa undang-undang zon yang ketat dan peraturan pembinaan adalah punca utama, secara buatan mengehadkan bekalan dan mewujudkan keadaan di mana perumahan menjadi pelaburan yang menarik. Penyokong pandangan ini menunjukkan data yang menunjukkan korelasi kuat antara kebenaran perumahan baharu dan penurunan harga sewa, dengan sesetengahnya menyebut pekali korelasi setinggi 0.47.
Perspektif yang bertentangan memberi tumpuan kepada ketidaksamaan kekayaan sebagai daya penggerak. Suara-suara ini berpendapat bahawa kekayaan yang tertumpu membolehkan pelabur mengumpul hartanah tanpa mengira tahap bekalan, sama seperti cara modal mengalir ke dalam kelas aset lain seperti mata wang kripto atau ekuiti swasta. Mereka berpendapat bahawa sekadar meningkatkan bekalan tidak akan menangani isu asas pengagihan sumber, di mana mereka yang mempunyai modal sedia ada boleh mengatasi bida bakal pemilik rumah.
Misteri Metodologi dan Dinamik Pasaran
Persoalan mengenai kaedah pengumpulan data telah muncul sebagai kebimbangan yang ketara. Metodologi kajian untuk mengenal pasti hartanah milik pelabur masih tidak jelas, dengan sumber data asal di sebalik paywall. Ahli komuniti membuat spekulasi bahawa penyelidik mungkin menggunakan pengecualian cukai yang diduduki pemilik rumah atau mengenal pasti hartanah yang dimiliki oleh LLC dan bukannya individu, walaupun kedua-dua pendekatan mempunyai isu ketepatan yang berpotensi.
Harga rumah tinggi California , dengan purata 866,100 dolar Amerika mengikut Redfin , nampaknya secara semula jadi mengehadkan aktiviti pelabur berbanding pasaran lain. Pulangan pelaburan negeri yang agak lemah - menduduki tempat ke-41 secara nasional dengan kenaikan harga 50% dalam tempoh enam tahun - menjadikannya kurang menarik kepada pembeli yang berfokuskan keuntungan. Realiti ekonomi ini, digabungkan dengan had cukai hartanah Proposition 13 , mewujudkan dinamik pasaran unik di mana kos pegangan kekal boleh diurus untuk pemilik jangka panjang.
Konteks Pasaran Perumahan California:
- Harga median rumah: $866,100 USD (ke-3 tertinggi di peringkat nasional)
- Isi rumah penyewa: 45% (ke-3 tertinggi di peringkat nasional)
- Kenaikan harga 6 tahun: 50% (menduduki tempat ke-41 di peringkat nasional)
- Pertumbuhan penduduk (5 tahun): Rata (menduduki tempat ke-47)
- Pertumbuhan pekerjaan (5 tahun): 3.8% (menduduki tempat ke-25)
- Kadar kekosongan perumahan: ~9%
Realiti Pasaran Sewa
Perdebatan meluas melampaui statistik pemilikan kepada persoalan asas tentang dasar perumahan. Populasi penyewa California sebanyak 45% - yang tertinggi ketiga secara nasional - bergantung kepada hartanah milik pelabur untuk pilihan perumahan. Perbincangan komuniti menyerlahkan kerumitan hubungan ini, di mana tuan tanah kecil sering menyediakan perumahan batu loncatan untuk bakal pembeli rumah manakala pelabur institusi yang lebih besar menghadapi kritikan kerana amalan yang kurang mesra penyewa.
Ini tidak terasa seperti kegagalan dasar, pada pendapat saya. Penyewa mempunyai pilihan untuk tinggal di rumah yang berdiri bebas semasa mereka menyimpan untuk bayaran muka, dan 'pelabur' mempunyai insentif untuk meningkatkan kepadatan/menambah kepada stok perumahan.
Walau bagaimanapun, pengkritik berpendapat bahawa sistem ini mewujudkan kitaran di mana penyewa bergelut untuk menyimpan bagi pemilikan rumah sambil membayar gadai janji tuan tanah ditambah margin keuntungan, menjadikan peralihan daripada menyewa kepada memiliki semakin sukar.
Melihat Melampaui Angka-angka
Angka 19%, walaupun lebih rendah daripada banyak negeri, masih mewakili hampir 1.45 juta hartanah di California - jumlah mutlak kedua tertinggi secara nasional. Skala ini, digabungkan dengan kekurangan perumahan negeri, bermakna walaupun kehadiran pelabur yang agak rendah mempunyai kesan pasaran yang ketara.
Perbincangan mendedahkan bahawa cabaran perumahan California mungkin berpunca daripada pelbagai faktor yang saling berkaitan dan bukannya punca tunggal. Walaupun aktiviti pelabur mungkin kurang intensif berbanding negeri yang berat percutian seperti Hawaii (40%) atau Alaska (35%), gabungan kekangan bekalan, penumpuan kekayaan, dan kerumitan peraturan mewujudkan set cabaran unik yang mungkin tidak dapat ditangani oleh penyelesaian mudah.
Ketika komuniti terus bergelut dengan kemampuan perumahan, data California menunjukkan bahawa memberi tumpuan semata-mata kepada peratusan pemilikan pelabur mungkin terlepas isu struktur yang lebih luas yang mempengaruhi akses dan kemampuan perumahan di seluruh negeri.