California telah mengambil langkah berani untuk menangani krisis perumahan dengan meluluskan Senate Bill 79, undang-undang yang mengatasi undang-undang zon tempatan untuk membenarkan pembangunan perumahan padat sehingga sembilan tingkat berhampiran hab transit di seluruh negeri. Rang undang-undang ini, yang diperjuangkan oleh Senator Scott Wiener dari San Francisco, mewakili salah satu usaha paling bercita-cita tinggi yang dikenakan negeri untuk meningkatkan kepadatan perumahan dalam tahun-tahun kebelakangan ini, tetapi ia telah mencetuskan perdebatan yang penuh ghairah dalam komuniti mengenai keseimbangan antara keperluan perumahan dan autonomi tempatan.
Garis Masa Perundangan dan Keputusan Pengundian
- Senat California: 21 hingga 8 kelulusan (undian persetujuan akhir)
- Dewan Perhimpunan California: 41 hingga 17 kelulusan
- Majlis Bandaraya Los Angeles: 8 hingga 5 resolusi penentangan
- Langkah Seterusnya: Meja Gabenor Gavin Newsom pada Oktober 2023
Pembangunan Berorientasikan Transit Mencipta Peluang Bangunan Baharu
Undang-undang ini mewujudkan sistem berperingkat berdasarkan kedekatan kepada jenis transit yang berbeza. Laluan kereta api berat seperti LA Metro's B dan D lines membenarkan bangunan tertinggi - sehingga sembilan tingkat bersebelahan terus dengan stesen, menurun kepada enam tingkat dalam jarak setengah batu. Kereta api ringan dan laluan bas khusus membenarkan bangunan yang sedikit lebih pendek, antara lapan tingkat berhampiran stesen hingga lima tingkat pada tanda setengah batu. Pendekatan ini bertujuan untuk menumpukan perumahan baharu di mana penduduk boleh mengakses pengangkutan awam dengan mudah, berpotensi mengurangkan pergantungan kepada kereta.
Perbincangan komuniti mendedahkan reaksi bercampur-campur terhadap strategi berfokuskan transit ini. Sesetengah penduduk bimbang bahawa aspek transit mungkin mengelirukan, kerana banyak kawasan yang ditetapkan untuk pembangunan masih sangat bergantung kepada kereta untuk pengangkutan harian. Yang lain menunjukkan contoh kejayaan di bandar seperti San Francisco, di mana trem dan bas menyaksikan penggunaan tinggi semasa waktu perjalanan, menunjukkan bahawa orang ramai memang mengambil kesempatan daripada transit sedia ada apabila ia tersedia.
Had Ketinggian Bangunan Mengikut Jenis Transit dan Jarak
| Jenis Transit | Bersebelahan dengan Stesen | Dalam Lingkungan 0.25 batu | Dalam Lingkungan 0.5 batu |
|---|---|---|---|
| Peringkat 1 (Heavy Rail - talian B, D) | 9 tingkat | 7 tingkat | 6 tingkat |
| Peringkat 2 (Light Rail - talian A, C, E, I, K + bas khusus) | 8 tingkat | 6 tingkat | 5 tingkat |
Penentangan Tempatan Bertemu Keutamaan Perumahan Negeri
Rang undang-undang ini telah menghadapi tentangan yang ketara daripada kerajaan tempatan dan kumpulan komuniti yang melihatnya sebagai campur tangan berlebihan negeri. Los Angeles City Council mengundi 8 berbanding 5 menentang undang-undang ini, dengan ahli majlis memanggilnya sebagai mandat satu-saiz-untuk-semua dari Sacramento dan meminta pengecualian berdasarkan rancangan perumahan sedia ada mereka yang diluluskan negeri. Protes telah meletus di komuniti seperti Pacific Palisades dan San Diego, di mana penduduk takut perubahan akan mengubah secara asasnya watak kejiranan keluarga tunggal.
Walau bagaimanapun, penyokong berhujah bahawa langkah drastik diperlukan memandangkan krisis kemampuan yang teruk di California. Undang-undang ini memperoleh momentum penting apabila State Building and Construction Trades Council membalikkan penentangannya sebagai pertukaran untuk pindaan yang memerlukan pengambilan kesatuan sekerja untuk projek tertentu, menyerlahkan bagaimana pertimbangan buruh boleh mengubah dinamik politik sekitar dasar perumahan.
Pergerakan Pembaharuan Perumahan yang Lebih Luas Mendapat Daya Tarikan
Pendekatan California mencerminkan trend yang semakin berkembang di seluruh Pantai Barat, dengan Oregon dan Washington melaksanakan pembaharuan serupa dalam tahun-tahun kebelakangan ini. Oregon telah menghalalkan four-plexes dan jenis perumahan cekap lain di seluruh bandar, manakala Washington telah mengejar peningkatan kepadatan yang setanding. Usaha terkoordinasi ini menunjukkan pengiktirafan serantau bahawa pendekatan zon tradisional telah gagal memenuhi permintaan perumahan.
Respons komuniti mendedahkan perpecahan falsafah yang lebih mendalam mengenai pembangunan bandar. Sementara sesetengah pihak menyokong untuk memansuhkan undang-undang zon sepenuhnya untuk membenarkan kuasa pasaran memacu kemampuan, yang lain bimbang mengenai penumpuan faedah di kalangan pemaju hartanah berbanding penduduk yang mencari rumah. Terdapat kebimbangan khusus mengenai sama ada tumpuan pada unit satu dan dua bilik akan melayani keluarga yang mencari ruang lebih besar dengan secukupnya.
SB 79 adalah apa yang telah kami usahakan selama sedekad — perumahan baharu bersebelahan dengan stesen kereta api yang paling kerap kami gunakan. Rang undang-undang ini berpotensi untuk membuka kunci ratusan ribu rumah berbilang keluarga yang baharu.
Peruntukan Utama untuk Kelulusan Diperkemas
- Kelulusan Menteri: Projek yang memenuhi kriteria objektif mesti diluluskan tanpa budi bicara bandar
- Kelulusan Automatik: Projek dianggap diluluskan jika bandar tidak bertindak dalam had masa yang ditetapkan
- Perlindungan CEQA: Kelulusan menteri dilindungi daripada tuntutan mahkamah California Environmental Quality Act
- Keperluan Tempat Letak Kereta: Keperluan minimum tempat letak kereta dikurangkan atau dihapuskan berhampiran perhentian transit
- Keperluan Kesatuan: Projek tertentu mesti menggunakan buruh kesatuan di bawah pindaan
Cabaran Pelaksanaan dan Implikasi Masa Depan
Undang-undang ini termasuk peruntukan yang direka untuk memperlancar proses kelulusan dan mengehadkan cabaran undang-undang. Projek yang memenuhi kriteria objektif mesti menerima kelulusan kementerian, bermakna bandar tidak boleh menggunakan budi bicara dalam menolaknya. Jika bandar gagal meluluskan projek yang layak dalam jangka masa yang ditetapkan, ia dianggap diluluskan secara automatik. Mekanisme ini bertujuan untuk mencegah kelewatan yang panjang yang secara sejarah telah melanda pembangunan perumahan California.
Perbincangan komuniti menyerlahkan kebimbangan mengenai akibat yang tidak diingini, termasuk kemungkinan bahawa bandar mungkin menentang pengembangan transit masa depan untuk mengelak mencetuskan keperluan undang-undang. Terdapat juga perdebatan mengenai sama ada skop geografi yang terhad - hanya menjejaskan kawasan berhampiran perhentian transit yang layak - akan mencukupi untuk memberi kesan bermakna kepada ketersediaan dan kemampuan perumahan di seluruh negeri.
Rang undang-undang ini kini menuju ke meja Gabenor Gavin Newsom pada bulan Oktober, di mana ia dijangka ditandatangani memandangkan sokongan pentadbirannya untuk pembaharuan perumahan. Jika dilaksanakan dengan jayanya, SB 79 boleh berfungsi sebagai model untuk negeri lain yang bergelut dengan kekurangan perumahan yang serupa, walaupun keberkesanan muktamadnya akan bergantung pada bagaimana komuniti dan pemaju bertindak balas kepada peluang baharu yang diciptanya.
Rujukan: California lawmakers pass SB 79, housing bill that brings dense housing to transit hubs