Apabila undang-undang perumahan bercita-cita tinggi SB 79 California mula berkuat kuasa pada tahun 2024, komuniti teknologi dan perancangan bandar berpecah pendapat tentang keupayaannya untuk menyelesaikan krisis perumahan kronik negeri tersebut. Undang-undang ini, yang mempermudah pembangunan perumahan mampu milik berhampiran koridor transit dan institusi pendidikan, telah mencetuskan perbincangan hangat mengenai kepadatan bandar, hak milik harta, dan masa depan bandar-bandar California.
Konflik Teras: Kepadatan vs. Kawalan Tempatan
Fokus undang-undang ini terhadap peningkatan kepadatan perumahan di kawasan bandar utama telah mewujudkan satu perbezaan falsafah yang jelas. Penyokong berhujah bahawa beberapa dekad zon yang ketat telah mewujudkan kekurangan perumahan buatan yang hanya boleh diselesaikan oleh langkah kepadatan yang agresif. Penentang pula membalas bahawa undang-undang ini melemahkan kawalan tempatan dan mengancam karakter komuniti.
Seorang pengulas menggambarkan hujah pro-kepadatan dengan ringkas: Meningkatkan kepadatan adalah satu-satunya cara yang realistik untuk menangani kemampuan milik perumahan. Perspektif ini melihat SB 79 sebagai satu pembetulan yang diperlukan untuk beberapa dekad pembinaan yang tidak mencukupi, terutamanya di pusat bandar yang kaya dengan pekerjaan di mana permintaan perumahan jauh melebihi penawaran.
Peruntukan anti-penyingkiran dalam SB 79 mewakili satu tindakan mengimbangi yang penting. Undang-undang ini mewajibkan bantuan penempatan semula, perumahan sementara, dan pampasan untuk penyewa yang dipindahkan semasa pembinaan. Perlindungan ini bertujuan untuk menghalang komuniti yang memerlukan perumahan mampu milik daripada terkeluar disebabkan kenaikan harga semasa proses pembangunan.
Cabaran Pelaksanaan dan Realiti Politik
Walaupun mempunyai matlamat yang bercita-cita tinggi, pengulas menyatakan keraguan tentang kesan serta-mertanya. SB 79 adalah satu langkah hebat ke hadapan untuk California, seorang pengguna menyatakan, tetapi ia akan mengambil masa beberapa dekad untuk perubahan itu dirasai. Sentimen ini menggambarkan pemahaman bahawa perubahan dasar perumahan beroperasi dalam jangka masa panjang, dengan proses kawal selia dan pembinaan yang kompleks mewujudkan kelewatan pelaksanaan yang ketara.
Perbincangan kerap beralih kepada Proposition 13, langkah had cukai harta yang terkenal di California. Beberapa pengulas berhujah bahawa reformasi perumahan sebenar memerlukan penanganan terhadap insentif Prop 13 untuk memegang harta yang kurang dimanfaatkan. Walau bagaimanapun, kebanyakan mengakui kesukaran politik cabaran ini, dengan seorang pengguna menyatakan bahawa Prop 13 adalah satu dokumen agama di California dan usaha pemansuhan menghadapi tentangan besar daripada kepentingan yang berakar umbi.
Proses permit itu sendiri muncul sebagai satu kesesakan utama. Pengguna berkongsi cerita tentang garis masa kelulusan permit selama beberapa tahun, dengan seorang pengulas menyatakan bahawa rumah kembar yang saya diami mengambil masa... 4-5 tahun untuk permit. Kelewatan pentadbiran ini meningkatkan kos pembangunan dengan ketara dan mengurangkan keberkesanan langkah pemudahan seperti SB 79.
Garis Masa Pelaksanaan:
- Pelaksanaan penuh dijangka mengambil masa 3-5 tahun
- Projek mesti mendapat kebenaran penuh dan permit selepas 1 Januari 2024 untuk layak
- Bandar-bandar mesti meminda undang-undang pengezonan untuk membenarkan projek SB 79
- Penyelarasan semakan alam sekitar terpakai untuk projek perumahan mampu milik yang layak
Pertimbangan Alam Sekitar dan Infrastruktur
Peruntukan pemudahan alam sekitar dalam SB 79 menimbulkan reaksi yang bercampur-campur. Walaupun penyokong memuji pengecualian CEQA untuk mempercepatkan pembangunan mampan, yang lain bimbang tentang potensi kesan alam sekitar. Fokus undang-undang ini terhadap pembangunan berorientasikan transit bertujuan untuk mengurangkan perjalanan kenderaan dan mempromosikan komuniti yang boleh dilalui kaki, selari dengan matlamat iklim California.
Kos infrastruktur muncul sebagai satu kebimbangan utama, terutamanya berkaitan pengurusan air ribut dan utiliti lain. Seorang pengulas menerangkan bahawa kos pembangunan meningkat mendadak sebaik anda melepasi ambang 1 ekar kerana pada ketika itu anda perlu melakukan permit air ribut, menekankan bagaimana peraturan alam sekitar secara tidak sengaja boleh membentuk corak pembangunan dengan cara yang meningkatkan kos dan mengurangkan kepadatan.
Piawaian buruh dalam SB 79, yang memerlukan gaji lazim untuk pekerja binaan, mendapat sokongan daripada pengulas yang bimbang tentang eksploitasi pekerja. Peruntukan ini memastikan bahawa desakan untuk perumahan mampu milik tidak datang dengan mengorbankan mata pencarian pekerja binaan, walaupun ia mungkin sedikit meningkatkan kos projek.
Landskap Dasar Perumahan yang Lebih Luas
Pengulas kerap meletakkan SB 79 dalam konteks cabaran perumahan California yang lebih luas. Perbincangan itu mendedahkan kebimbangan mendalam tentang bagaimana corak imigresen, penumpuan pekerjaan, dan perlindungan alam sekitar berinteraksi dengan penawaran perumahan. Sesetengah pengguna berhujah bahawa kita menghadapi satu segi tiga besi di mana kita hanya boleh mencapai dua daripada tiga matlamat: perumahan mampu milik, tahap imigresen yang tinggi, dan perlindungan alam sekitar.
Peranan transit awam dalam dasar perumahan terbukti sangat kontroversi. Sesetengah bimbang bahawa keperluan kepadatan SB 79 berhampiran stesen transit mungkin meracuni telaga untuk transit awam dengan menjadikan komuniti lebih menentang projek transit baharu. Yang lain membalas bahawa peningkatan kepadatan sebenarnya akan mengukuhkan sistem transit dengan menyediakan lebih ramai penumpang dan sokongan politik.
Debat itu juga menyentuh soalan asas tentang hak milik harta dan karakter komuniti. Walaupun sesetengah melihat zon satu keluarga sebagai satu kemewahan yang tidak mampan, yang lain melihatnya sebagai penting untuk kualiti hidup mereka. Ketegangan antara hak milik harta individu dan keperluan perumahan kolektif ini terletak di jantung krisis perumahan California.
Peruntukan Utama SB 79:
- Terpakai untuk bandar-bandar utama California: Berkeley, Los Angeles, Sacramento, San Diego, San Francisco, Oakland
- Keperluan kepadatan minimum: 30 unit/ekar di bandar yang mempunyai lebih 500,000 penduduk, 20 unit/ekar di bandar yang lebih kecil
- Menyasarkan tanah yang dizonkan untuk pejabat, runcit, atau tempat letak kereta berhampiran tapak pendidikan yang layak
- Termasuk keperluan upah lazim untuk pekerja pembinaan
- Mewajibkan perlindungan anti-pemindahan untuk penduduk sedia ada
- Berkuat kuasa 1 Januari 2024
Kesimpulan
SB 79 mewakili satu anjakan penting dalam pendekatan California terhadap dasar perumahan, tetapi perbincangan komuniti mendedahkan perpecahan mendalam tentang pelaksanaan dan kesan jangka panjangnya. Walaupun kebanyakan bersetuju bahawa California menghadapi krisis perumahan yang teruk, terdapat sedikit persetujuan tentang penyelesaian yang sesuai. Kejayaan undang-undang ini akan bergantung bukan sahaja pada peruntukannya, tetapi juga pada bagaimana komuniti, pemaju, dan kerajaan tempatan menavigasi pertukaran kompleks antara kepadatan, kemampuan milik, perlindungan alam sekitar, dan karakter komuniti. Seperti yang dinyatakan oleh seorang pengulas, ini berkemungkinan akan menjadi satu revolusi perumahan yang lambat membara dan bukannya satu penyelesaian serta-merta.