Baltimore menghadapi masalah penilaian harta yang besar yang memburukkan lagi krisis kemerosotan bandarnya. Laporan baharu mendedahkan bahawa tanah-tanah terbiar di bandar ini dinilai secara sistematik di bawah nilai sebenar sebanyak ratusan juta dolar, mewujudkan subsidi cukai yang tidak disengajakan yang menggalakkan pemilik tanah untuk membiarkan harta mereka kosong daripada membangunkannya.
Isu ini terbongkar melalui analisis oleh Center for Land Economics, yang mendapati bahawa lebih 16,600 petak tanah terbiar Baltimore dinilai jauh di bawah nilai pasaran sebenar mereka. Ini mewujudkan insentif yang songsang di mana tidak melakukan apa-apa dengan tanah diberi ganjaran dari segi kewangan, manakala pembangunan harta secara berkesan dihukum melalui cukai yang lebih tinggi.
Statistik Hartanah Terbiar Baltimore:
- Jumlah petak terbiar: 16,600+
- Nilai taksiran semasa: $327 juta USD
- Bahagian tanah terbiar: $66 juta USD
- Anggaran penilaian rendah: Sehingga $469 juta USD
- Penilaian rendah yang boleh diperbetulkan (lot kediaman): $120 juta USD
Jurang Penilaian Hartanah Mewujudkan Subsidi Besar-besaran
Skala masalah penilaian Baltimore menjadi jelas apabila membandingkan hartanah bersebelahan. Di kawasan kejiranan Windsor Hills, sebidang tanah terbiar dinilai pada hanya 17,000 dolar Amerika (1 dolar setiap kaki persegi) manakala lot yang sama bersebelahan dengan rumah dinilai pada 7 dolar setiap kaki persegi untuk tanah sahaja. Apabila tanah terbiar yang tidak bernilai itu dijual pada April 2024, ia meraih 50,000 dolar Amerika - hampir tiga kali ganda nilai yang dinilai.
Corak ini berulang di seluruh bandar. Laporan mendapati bahawa tanah terbiar dijual pada median 8.33 kali nilai yang dinilai, dengan sesetengahnya mencapai 18 kali penilaian rasmi. Satu lot yang dinilai pada 3,500 dolar Amerika baru-baru ini dijual dengan harga 57,500 dolar Amerika. Jumlah penilaian rendah untuk tanah kediaman terbiar boleh mencapai 469 juta dolar Amerika, mewakili subsidi tersembunyi yang besar untuk spekulasi harta.
Spekulasi harta merujuk kepada pembelian tanah atau bangunan dengan niat untuk menahannya untuk keuntungan masa depan dan bukannya kegunaan atau pembangunan segera.
Perbandingan Penilaian lwn Nilai Pasaran:
- Harga jualan median lot kosong: 8.33x lebih tinggi daripada nilai yang dinilai
- Julat penilaian rendah: 6x hingga 18x nilai yang dinilai
- Contoh: Lot Windsor Hills dinilai pada $17,000 USD, dijual dengan harga $50,000 USD
- Contoh: Lot Whittier Avenue dinilai pada $3,500 USD, dijual dengan harga $57,500 USD
Komuniti Membahaskan Penyelesaian Cukai Nilai Tanah
Penemuan ini telah mencetuskan perbincangan sengit mengenai pembaikan yang berpotensi, dengan ramai yang menunjuk kepada Georgism - falsafah ekonomi yang menyokong pengenaan cukai ke atas nilai tanah dan bukannya penambahbaikan. Pendekatan ini akan menghapuskan penalti untuk membangunkan harta sambil memastikan tanah terbiar membayar bahagian yang adil.
Walau bagaimanapun, komuniti kekal berpecah mengenai butiran pelaksanaan. Pengkritik bimbang tentang kesan ke atas penduduk jangka panjang, terutamanya pemilik rumah warga emas yang mungkin menghadapi cukai yang lebih tinggi jika nilai tanah sekeliling meningkat. Penyokong membalas bahawa sistem semasa secara tidak adil mengalihkan beban cukai kepada hartanah yang didiami sambil memberi subsidi kepada land banking korporat.
Spekulasi seharusnya sentiasa tidak menguntungkan dan kita sepatutnya mengawal selianya dalam setiap cara, bentuk dan rupa. Saya ingin bertanya apakah tujuan memegang sebidang tanah yang tidak produktif kepada masyarakat selain daripada kenderaan kewangan yang mudah untuk dilincirkan?
Perdebatan ini mencerminkan ketegangan yang lebih luas mengenai dasar pembangunan bandar, dengan sesetengah pihak berhujah bahawa spekulasi berlaku kerana pembangunan itu sendiri telah menjadi terlalu berisiko dan mahal disebabkan halangan peraturan.
Pembaikan Mudah Dicadangkan Menggunakan Data Pasaran
Daripada merombak keseluruhan sistem cukai, penyelidik mencadangkan penyelesaian yang mudah: gunakan bukti pasaran sebenar untuk menilai tanah terbiar. Model mereka mewujudkan purata berwajaran spatial berdasarkan lima jualan tanah terbiar yang terdekat, memberikan lebih berat kepada hartanah yang lebih dekat.
Pendekatan ini akan segera membawa penilaian lebih dekat kepada realiti pasaran tanpa memerlukan perubahan dasar yang kompleks. Kaedah ini terbukti jauh lebih tepat daripada amalan penilaian semasa apabila diuji terhadap harga jualan sebenar. Untuk tanah terbiar kediaman sahaja, ini boleh membetulkan kira-kira 120 juta dolar Amerika dalam penilaian rendah.
Pembaikan ini menghadapi cabaran praktikal, kerana pihak berkuasa penilaian Baltimore perlu merombak kaedah yang kini bergantung kepada nilai nominal atau peratusan sewenang-wenangnya daripada jumlah nilai harta. Walau bagaimanapun, keperluan undang-undang bahawa hartanah dinilai pada nilai pasaran memberikan mandat yang jelas untuk perubahan.
Implikasi yang lebih luas melangkaui Baltimore, kerana masalah penilaian yang serupa mungkin wujud di bandar-bandar di seluruh negara. Persoalannya kekal sama ada kerajaan tempatan akan menangani subsidi tersembunyi untuk kemerosotan ini atau meneruskan dasar yang secara tidak sengaja memberi ganjaran kepada pengabaian harta sambil menghukum pembangunan yang produktif.
Rujukan: How Baltimore Assessments Accidentally Subsidize Blight—And How We Can Fix It