Sebuah kertas penyelidikan baharu yang diterbitkan dalam Journal of Economic Perspectives telah mendedahkan jurang mengejutkan antara teori ekonomi dan persepsi awam. Kajian yang dijalankan oleh penyelidik dari UC Davis dan Stanford mendapati bahawa kebanyakan rakyat Amerika tidak percaya bahawa membina lebih banyak perumahan akan menjadikan rumah lebih mampu milik.
Penyelidikan ini mencabar kebijaksanaan konvensional tentang mengapa perumahan kekal begitu mahal di seluruh bandar dan pinggir bandar AS. Walaupun ahli ekonomi biasanya menunjuk kepada kepentingan diri pemilik rumah dan perpecahan politik sebagai halangan utama kepada pembinaan baharu, kajian ini mencadangkan terdapat masalah yang lebih asas: orang biasa tidak menerima prinsip ekonomi asas penawaran dan permintaan apabila melibatkan perumahan.
Metodologi Tinjauan: Tiga tinjauan asal penduduk bandar dan pinggir bandar di seluruh United States , diterbitkan dalam Journal of Economic Perspectives , Jilid 39, Nombor 3, Musim Panas 2025
Keraguan Besar Terhadap Bekalan Perumahan
Merentasi tiga tinjauan penduduk bandar dan pinggir bandar, hanya minoriti responden berkata mereka percaya peningkatan besar dalam bekalan perumahan serantau sebenarnya akan mengurangkan harga atau sewa. Keraguan ini mendalam dalam perbincangan komuniti, di mana orang secara konsisten memerhatikan pembangunan baharu dipasarkan sebagai perumahan mewah dengan tanda harga premium.
Jurang ini menjadi lebih jelas apabila anda mempertimbangkan apa yang sebenarnya dilihat oleh orang berlaku di kawasan kejiranan mereka. Pembinaan baharu hampir selalu menyasarkan segmen tinggi pasaran, menyebabkan ramai mempersoalkan bagaimana rumah baharu yang mahal boleh menjadikan perumahan secara keseluruhan lebih mampu milik. Pemerhatian ini tidak sepenuhnya salah - pemaju secara semula jadi memberi tumpuan kepada projek yang paling menguntungkan, yang bermaksud membina lebih sedikit rumah mahal berbanding banyak rumah mampu milik.
Walau bagaimanapun, ahli ekonomi berhujah bahawa proses penapisan ini masih berfungsi untuk meningkatkan bekalan keseluruhan. Apabila pembeli kaya berpindah ke rumah mewah baharu, mereka biasanya meninggalkan perumahan lama yang lebih mampu milik yang menjadi tersedia kepada orang lain. Ini mewujudkan tindak balas berantai yang secara teorinya sepatutnya memberi manfaat kepada pembeli di setiap tahap pendapatan.
Penemuan Utama: Hanya minoriti responden percaya peningkatan besar bekalan perumahan serantau akan mengurangkan harga atau sewa
Permainan Menyalahkan: Pemaju dan Tuan Tanah Sebagai Penjahat
Daripada menerima penjelasan dari segi penawaran, responden tinjauan secara konsisten menuding jari kepada pemaju dan tuan tanah sebagai dalang utama di sebalik kos perumahan yang tinggi. Majoriti besar dwipartisan menyatakan sokongan untuk kawalan harga, subsidi permintaan, dan sekatan ke atas pelaku jahat ini - dasar yang mereka percaya akan lebih berkesan daripada sekadar membina lebih banyak perumahan.
Kecenderungan untuk menyalahkan pelaku tertentu berbanding kuasa pasaran mencerminkan bagaimana orang secara semula jadi berfikir tentang masalah kompleks. Cerita dengan penjahat yang jelas lebih mudah difahami daripada konsep abstrak seperti keluk penawaran dan keseimbangan pasaran. Penyelidikan mencadangkan bahawa kebanyakan rakyat Amerika sebahagian besarnya tidak mahir dalam konsep ekonomi, menjadikan hujah penawaran dan permintaan amat sukar untuk difahami.
Perbincangan komuniti mendedahkan komplikasi tambahan yang mencetuskan keraguan ini. Firma pelaburan kini membeli kira-kira 25% rumah dalam sesetengah pasaran, menyebabkan ramai percaya bahawa sekadar membina lebih banyak perumahan hanya akan mewujudkan lebih banyak peluang untuk spekulasi berbanding peningkatan kemampuan milik yang tulen.
Impak Pelaburan: Kira-kira 25% daripada rumah dalam sesetengah pasaran AS dibeli oleh firma pelaburan dan bukannya pembeli rumah individu
Jurang Realiti Antara Teori dan Amalan
Jurang antara teori ekonomi dan pengalaman hidup telah mewujudkan persekitaran yang mencabar untuk dasar perumahan. Walaupun kajian secara konsisten menunjukkan bahawa menambah bekalan perumahan memang mengurangkan harga dari masa ke masa, kesannya sering mengambil masa bertahun-tahun untuk terwujud dan boleh dikaburkan oleh faktor lain seperti pertumbuhan penduduk dan pembangunan ekonomi.
Banyak komuniti telah menyaksikan pembinaan berterusan sepanjang dekad lalu tanpa melihat pengurangan harga yang bermakna. Ini mewujudkan keraguan semula jadi tentang sama ada penyelesaian dari segi penawaran sebenarnya berfungsi dalam amalan. Keadaan ini diperumitkan lagi oleh fakta bahawa kawasan yang diingini sering melihat kedua-dua pembinaan baharu dan peningkatan permintaan secara serentak, menjadikannya sukar untuk mengasingkan kesan peningkatan bekalan.
Saya fikir apa yang menyumbang kepada pandangan ini ialah pembinaan baharu sentiasa kelihatan berada di segmen tinggi pasaran. Ini masuk akal, ia tidak membebankan pembina lebih banyak untuk membina rumah bernilai 500,000 dolar Amerika berbanding membina rumah bernilai 250,000 dolar Amerika.
Penyelidikan ini juga menyerlahkan bagaimana permintaan teraruh boleh merumitkan gambaran. Apabila bandar berjaya menambah perumahan dan menjadi tempat yang lebih menarik untuk didiami, mereka sebenarnya mungkin menarik lebih ramai penduduk dari kawasan lain, berpotensi mengimbangi sebahagian daripada keuntungan kemampuan milik dari peningkatan bekalan.
Implikasi untuk Dasar Perumahan
Penemuan ini mempunyai implikasi yang ketara untuk usaha menangani krisis kemampuan milik perumahan Amerika. Jika orang awam tidak percaya bahawa membina lebih banyak perumahan akan membantu, ia menjadi lebih sukar untuk membina gabungan politik yang diperlukan untuk mereformasi undang-undang zon, memperkemas proses permit, dan mengatasi tentangan tempatan terhadap pembangunan baharu.
Para penyelidik mencadangkan bahawa penyelesaian mungkin memerlukan kedua-dua pendidikan dan perubahan dasar yang menangani kebimbangan khusus orang awam. Ini boleh termasuk langkah untuk mencegah spekulasi, memastikan pembangunan baharu merangkumi unit mampu milik, dan mewujudkan hubungan yang lebih jelas antara bekalan baharu dan pengurangan harga.
Memahami jurang persepsi ini adalah penting untuk sesiapa yang bekerja dalam dasar perumahan. Sekadar berhujah bahawa penawaran dan permintaan berfungsi mungkin tidak mencukupi untuk meyakinkan pengundi yang ragu-ragu yang melihat pembangunan mewah dibina sementara kos perumahan mereka sendiri terus meningkat. Penyelesaian berkesan perlu menangani kedua-dua realiti ekonomi dan persepsi politik yang membentuk sokongan awam untuk reformasi perumahan.
Rujukan: The Folk Economics of Housing